不動産登記とは？

不動産登記は、わたしたちの大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを登記簿に記載し、これを一般公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、 取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。

登記簿の調べ方

不動産の登記簿は誰でも手数料を納付して自由に見ることができます。 登記簿を備えているところが、「登記所」で、 不動産についての登記事務はここで行われています。登記所にはそれぞれ管轄区域があり、 その区域内だけの登記事務を行っているので、まずどこの登記所に行けばよいかを調べることが第一です。

登記簿の謄本・抄本のとり方，閲覧の仕方

登記所には，土地・建物の登記用紙をつづって編成したバインダー式の登記簿を備え登記事務を行っている登記所と、電子情報処理組織により登記簿を磁気ディスクをもって調製される コンピュータ・システムにより登記事務を行っている登記所があります。

〔バインダー式の登記簿を備えて登記事務を行っている登記所〕

土地登記簿と建物登記簿があります。そこで所定の申請書を提出すると、 誰でも登記簿の謄本・抄本の交付を受けることができ、また、誰でも登記簿を閲覧することができます。 ここで重要なことは、申請をする目的不動産の地番（土地の場合）、家屋番号（建物の場合）を明確にしておくことです。これがわからないときは、登記済証（権利証）を調べたり、所有者に尋ねて確認してください。 地番　・・・・・・土地を人為的に区別してつけられた番号 家屋番号　・・建物を区別するために付された番号 住居表示番号と地番にご注意・・・ 土地・建物の登記簿は地番順につづられています。 「住居表示番号」では、目的の登記簿を探し出すことができません。 正しい地番を確認してから謄本などの請求を行いましょう。

〔コンピュータ・システムにより登記事務を行っている登記所〕

登記簿は磁気ディスク登記簿をもって調製されています。そこで、所定の申請書を提出すると、誰でも登記簿の謄本・抄本の交付に代えて、登記事項の全部の証明書又は登記事項の一部の証明書の 交付を受けることができ、また、誰でも登記簿の閲覧に代えて登記事項要約書の交付を受けることができます。 申請をする目的不動産の地番（土地の場合）、家屋番号（建物の場合）がわからないときは登記済証（権利証）を調べたり、所有者に尋ねて確認してください。

登記簿の見方

登記簿は１筆（１区画）の土地、１個の建物ごとに１単位の登記用紙が備えられています。そして１つの登記用紙は「表題部」「甲区」「乙区」という３つの部分から成り立っています。

表題部

土地・・・・・所在・地番・地目（土地の現況）・地積（土地の面積）など 建物・・・・・所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積など 表題部にする登記を「表示に関する登記」といいます。 マンションなどの区分建物については、その建物の敷地に関する権利（敷地権）が 記載される場合があります。この敷地権についての権利関係は、区分建物の甲区、乙区の登記によって公示されます。

甲区

所有者に関する事項が記載されています。その所有者は誰で、いつ、どんな原因（売買、相続など）で所有権を取得したかがわかります〔所有権移転登記、所有権に関する仮登記、差押え、仮処分など〕。

乙区

抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記載されています〔抵当権設定、地上権設定、地役権設定など〕。 甲区・乙区にする登記を「権利に関する登記」といいます。 不動産購入の前には、現地を確認するほか、登記簿を閲覧するなどして、面積・所有者の確認 ・差押え・抵当権の有無などを調査しておきましょう。

くらしと法律〜所有権はどちらに？〜

念願のマイホーム購入。代金も支払い、領収証も受け取ったのに、別の「所有主」が現れた！ 　【問】 何年もの貯蓄の末、ようやく自分の家を買いました。代金も完済し、領収証も受け取りました。 約１カ月後、登記手続をしようとしたところ、いつのまにか名義が別の人に変わっていました。 調べてみると、売主がより有利な条件で別の買主に二重売買したというのです。先に契約を結んだのは当方。 所有権を主張できるでしょうか。 　【答】 せっかく手に入れたマイホーム。しかし、残念ながらあなたは所有権を主張することができません。 たとえ先に譲り受けても登記を備えていないと、第三者に対する関係ではそれが存在しなかったものと 扱われてもしかたがないのです。不動産物権変動は登記を備えてはじめて誰に対してもその存在を主張できるのです。 　トラブルを避けるために、取引がすんだらできるだけ早く登記手続を行いましょう。

土地の境界トラブル防止

土地の境界を明確にしてトラブルを防ぎましょう（境界標の役割と重要性）

家を建て替えたり、あるいは新しく塀や垣根をつくろうとしたときに、土地の境界がはっきりせず、隣近所の方と争いになることがあります。このようなトラブルは、土地の境界を明確に示す境界標が設置してあれば防ぐことができます。

皆さんが所有している土地の周りに、その土地の境界を示す目印はありますか。土地の境界を特定するための手段としては、塀や垣根の設置があります。しかし、相続で代替りしたり、大規模な宅地造成が行われたりしたために、その目印がなくなり、境界が失われてしまう場合があります。 土地の境界を明確にするためには、境界標の設置（埋設）が最もよい方法です。境界標がなかったために、土地を巡るトラブルが起こりやすくなっています。例えばこのような事例があります。 「お隣との境に１０年くらい前まで板塀がありましたが、腐食が激しいので取り壊してそのままにしていました。ところが最近になってお隣のほうでこちらに何の相談もなく境に垣根をつくりました。どう見ても斜めに曲がっていてわたしの敷地を越境しているように思えるので、そのことを申し入れましたが、お隣は一向に聞き入れてくれません。そこで、航空写真を取り寄せ、昔は直線であったことを主張していますが、らちがあかず気まずい思いをしています。板塀を取り壊す前に境界石を入れておけばこんなことにはならなかったのにと悔やんでいます。」 不動産登記法施行細則では、土地の分筆の登記の申請などの際に提出する地積測量図の図面上に境界の位置関係を表示すべきことになっています。この位置関係を明確に表示するのが境界標というわけです。 境界標には永続性のあるものを 測量の際には通常木杭が打ち込まれますが、これはあくまで仮のもので、何年か経つと腐ってしまったり、動いてしまったりします。最も有効な手段は、境界石やコンクリート標といった永続性のある境界標を埋設することです。都市部のように住宅が密集し、境界標を地中に打ち込むのが困難な場合は，ブロック塀やコンクリートなどに直接打ち込める金属鋲を使って表示することもできます。 境界標を設置しようとする場合は、最終的には登記と結びついてきますので、登記に関する調査・測量の専門家である土地家屋調査士に相談・依頼するのがよいでしょう。 大切なのは境界標の維持・管理 境界標を設置したからといって、それで安心してはいけません。ときどき自分の目で確認するなど、管理にも心配りをしてください。土地の権利は財産権のなかでも特に重要な権利です。常日ごろから境界標を自ら管理し、隣近所とのトラブルが起きないように心がけましょう。

すべての登記の基礎になるもので、表示に関する登記には原則として申請義務があります。 土地については所在、地目、地積等、建物については所在、家屋番号、種類、構造、床面積等の正確な現在の状況を公の帳簿（登記簿）上に明確にするため表題部にする登記を「表示に関する登記」といい、表題部に最初にされる登記を「表題登記」といいます。 この「表示に関する登記」とは、すべての登記の基礎になるもので、「表題登記」が終わらないことには、権利の登記（保存登記）をすることができないのです。 もう少し分かりやすく説明しますと、子供が産まれたときには２週間以内に出生届をしなければならないことはご承知のとおりです。 建物の場合も、新築または増改築したときは一ヶ月以内に「表題登記」（もしくは表示変更登記）をしなければならないことになっています。 このように表示に関する登記は原則として所有者に申請の義務が課せられています。その理由は、国民の財産保全のために、権利登記の前提として欠かせないからです。また、固定資産税の資料としても利用されています。 この重要な表示に関する登記手続きの代行は国が定めた土地家屋調査士が行うことになっています。