建築主にとって、最少の費用で最大の満足が得られるシステムです。

1. 設計者がＣＭを実施し、工事内容の透明化と費用の削減を図ります。
2. 建築主の委託を受けて工事の発注代行も行います。
3. 建築主の委託要望に応じ設計、ＣＭ、施工についも一括でお受けします。
4. 住宅でもビルでも、リフォームから新築まで、すべての建物に共通です。

建築主が工事の発注にあたり、ゼネコン (総合建設業者general contractor) に一括発注せず、各専門工事会社やメーカーと直接かつ個別に契約を結ぶ方式を分離発注といいます。

分離発注の場合、発注者である建築主は次に掲げる事項を自身で行うことになります。これらは建設業法で28種類に分類された各専門工事会社やメーカーとの折衝、各工種間の調整及び工事全体に係る施工管理ですが、建築主が専門的知識を有しない場合には、その実施は困難となります。

• 見積の依頼と精査
• 工事会社の選定
• 各工事会社間の総合調整
• 工程管理
• 品質管理
• 安全対策
• 公官庁折衝
• 近隣環境対策

ＣＭとはこれらの業務について建築主から委託を受け、工事内容の透明化と工事費の削減を図ることを主目的として行う業務をいいます。

ＣＭ導入と工事の分離発注は欧米では一般的です。日本でもいくつかの実施例があり、導入のきざしもありますが、定着には至っていません。

日本ではゼネコン、地元の工務店、近所の大工さんなどへ、多くが設計と施工が同一発注 (設計施工方式) で行われてきました。また工事については分離発注はまれでほとんどが一括発注で行われてきました。一括発注は、重層下請け構造といわれ、元請が下請業者協力会などに仕事を回すしくみがあり、経費の重複が多々発生し費用の削減ができない要因があります。しかしながら建築主からみると、全てを一社に任せると責任体制がはっきりして安心感があるという面があります。

日本では、阿吽の呼吸と信頼関係で仕事が成立することがあり、建設工事にもその傾向があります。また基本的な請負契約を取り交わせば、付帯事項は請負者がサービスで行うことになる場合があるという構図も多々あります。

欧米では契約社会という基盤のもとで、設計と施工は分離された職能として確立されてきました。このため設計と施工の仲立ち的な役割も担うＣＭ業務の理解も得やすく、必然的な需要があることになり、ＣＭ導入による工事の分離発注が一般的に普及しやすいのです。

分離発注は建築主にＣＭ委託費用の負担がありますが、分離した各工事費用の削減により全体的には費用の削減になります。
しかしＣＭ業者への委託の内容いかんによっては、建築主に金額に換算できない負担が残ることがあります。またＣＭ導入の実績が少ないことから、設計者でも工事監理者でも工事施工者でもないＣＭ業者に仕事が任せられるのだろうかという不安が生じることもあります。