管理組合の運営とマンションの管理

1. マンションの管理は管理組合がその運営と共に自身で行う「自主管理型」が本来ならば望ましいのですが、現実には多くのマンションの管理が「管理委託型」で実施されています。「管理委託型」の場合、管理組合は「マンション管理業者」に委託するわけですが、委託の前提となる運営と管理に関する基本事項は管理組合の責任において決定しなければなりません。
2. 自主管理型でも管理委託型でも、管理組合の役員の方々のなかには専門的知識を有しない方もいらっしゃるので、下記に掲げる事項に関する基本的な取り組みや対応策を定めることに困難があります。これらは、多様な価値観を持った区分所有者間の合意の形成に関する事項、各区分所有者の共同生活に対する意識の相違に起因する事項、建物の構造や設備等に関する技術的な事項、その他の専門的知識や判断が必要な事項となります。
   
   1. 管理組合の運営
   2. 管理規約の制定及び改正
   3. 建物と設備の維持保全
   4. 管理組合の資産管理
   5. 区分所有者間のトラブル対応
   6. 区分所有者間のコミュニケーション活性化
   7. 分譲会社とのトラブル対応
   8. マンション管理業者への対応
3. そこで管理組合はこれらの事項について専門的知識を有する「マンション管理士」に相談し、助言、指導、その他の援助を受け、基本方針を決定します。
   ※マンション管理士は管理組合の側に立って仕事をします。
4. 管理委託型の場合、マンションの管理組合は、運営と管理の基本方針を基にマンションの管理を「マンション管理業者」に委託します。
5. 委託を受けた「マンション管理業者」はマンションの管理組合との間で管理委託契約を締結します。「マンション管理業者」は、一定数の「管理業務主任者」を置く義務があり、管理委託契約時に「管理業務主任者」をして管理組合に契約内容を説明させなければなりません。
   ※管理業務主任者はマンション管理業者の側に立って仕事をします。
6. マンションの管理組合は「マンション管理業者」との管理委託契約締結時の契約内容や、契約後の管理委託業務の報告書の精査等に関し、主要となる事項については「マンション管理士」に相談し、助言、指導等を受けて適切な判断をすることが望ましいのです。
7. 管理組合の運営とマンションの管理が順調に実施されていても、時を経ることにより各種の劣化現象が生じてきます。それは物理的劣化、機能的劣化、社会的劣化等です。また状況に依り運営や管理の基本方針の見直しが必要になる場合もあります。これらの場合には前述の2項と3項の行為を繰り返し行うことになります。
   

   物理的劣化：空気中の炭酸ガス等の科学的要因や継続使用による減耗

   機能的劣化：技術の向上や法的規制の変化による価値の低下

   社会的劣化：社会の要求水準や要求内容の変化による評価の低下

8. 前述7項の状況に限らず日常的に生ずるさまざまな問題に関し、随時「マンション管理士」に相談し、助言、指導、その他の援助を受け、マンションの恒常的な質の確保と向上を目指すことが重要といえます。

 (公益財団法人) マンション管理センター

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