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２００５年１月２３日(日）　３３．＜権利関係／不動産登記法＞
権利関係かぁ。自信ありません。本試験は散々たるものでした。宅建で学ぶ権利関係は「宅建で学ぶ法律と出題傾向」で書いたように、

民法全般（相続、賃貸借、債権、契約、他多数）（１０問ないし１１問）
借地借家法（２問）
区分所有法（１問）
不動産登記法（１問ないし２問）

という法律を学び、本試験 50問中 15問の出題となります。しかし、平成14年から現在まで、区分所有法からの出題がなく、民法からの出題が12問となっている傾向にあります。宅建の勉強を、まず権利関係から学ぶのは当然の成り行きだと思います。この科目を最後に学ぶようだと必ず挫折するでしょう。本試験の３割も出題されるので全く勉強しないわけにはいかないのですが、先生がおっしゃった「この科目は半年勉強しても、３年間勉強しても試験での得点があまり変わらない」という言葉は、実際に本試験を受けることによってわかったような気がします。権利関係での得点目標は「15問中７、８点を目指す」と言われていたのですが、当初は「何で半分も取れば OK なんだろう、自分はもう少し得点できるはずだ」と考えていました。しかし本試験を受けてその意味をまざまざと理解しましたね。模擬試験や答案練習では、各問題の選択肢の中で４択のうち２つに絞込み、最終的にどちらかを悩むというパターンがほとんどだったのですが、本試験は２つに絞り込むことさえできませんでした。それぐらい奥が深く、問題はひねりが効いています。専門誌にも書いていましたが、最近は条文の意味そのものよりも「判例」中心の出題が重視されているようです。自分自身も最も苦手な科目なので、もしかすると書いていることに誤りがあるかもしれません。この点、御了承ください。あるいは本試験の問題と解説中心の記載になると思います。

「不動産登記法」は、毎年１問あるいは２問の出題になります。他の法律に比べひねりの効いた問題というわけではありませんが、とにかく範囲が広く過去に出題されていない問題も多々出題される傾向にあるようです。確実な得点は狙えません。「登記簿」はテレビでも良く耳にする言葉ですが、個人の土地と建物の権利を表記する大切な書類なので、申請するのも閲覧するにも細かい規定があります。口頭による申請は全く認められていません。必要な書類を全て揃え、書面による申請が必ず必要です。この仕事を司るのが司法書士です。

今回は本試験で１問出題され、私は正解しました。しかし何故正解したのかも覚えていません。今、改めて本試験の問題を見直しても良く正解したなぁと思います。「仮登記」に関する出題でした。

２００５年１月２４日(月)　３４．＜権利関係／区分所有法＞
別名「マンション法」とも言われる法律ですが、この法律はマンションだけではなくオフィスビル、テナントビルも含んだ「区分所有建物」に関する規定を定めた法律です。また、マンションと言っても賃貸マンションには適用されません。実際に分譲マンションに住んでいる方は、自身が住んでいるマンションの規定を学ぶ上でも本屋での参考書等を読んでみてはいかがでしょうか。

区分所有建物に関する用語の定義、例えば専用部分、共用部分、敷地の意味から始まって、集会における個々の決議に関する細かい規定を学んでいきます。この法律を学ぶと「集会」の重要性を認識することができます。本試験でも例えば、マンションの建替えを行う場合の区分所有者の数及び議決権の決定要件（それぞれの５分の４以上）他、細かい規定を問われます。しかし、権利関係の他の法律と比べて範囲が狭くひねりが無いので、出題された場合には得点源となります。

しかし、平成１４年以降、この法律からの出題はありません。「マンション管理士」の資格試験が始まったことも関係しているのでしょうか。「マンション管理士」では、この法律の内容を宅建試験よりも深く多岐に渡って問います。

２００５年１月２５日(火)　３５．＜実務講習教材の到着＞
「雑記帳」でも勉強の状況は書いていくと思うのですが、やはりこのコーナーでも「記録」として実務講習に関する事を書いておきたいと思います。

一昨日、実務講習の教材がどっさり届きました。視聴覚(DVD)教材はその日のうちに見ました。教材というよりも、実務における「現地調査」から「契約」までの流れをドラマ仕立てにしたガイダンスです。

昨日から教材も読み始めました。いきなり、「不動産投資ファンド」、「不動産コンサルティング技能登録者」など、宅建の勉強では学ばなかった言葉が出てきますが、第一篇はあくまでも「総論」です。宅建の勉強で学んだ「宅建業法」の大枠を簡潔に述べています。月曜日は第二編の「生活関連施設の調査」」まで読み終えました（169ページ）。宅建の勉強の中でも「不動産登記法」は学びましたが、土地・建物の現地調査において登記簿の閲覧は欠かすことができず、そのためにも登記簿の見方を理解することは重要だということがわかります。また、境界石、下水道、ガス・水道などの公共設備から、周囲の住宅環境の調査まで、１つの土地、建物を販売するために非常に細かい調査が必要であることがわかります。

今日は第二編の「法令上の制限」から読み始めました。宅建よりも細かい規定を学ぶのかと少し構えていたのですが、全く変わりません。ただ、宅建の勉強の時には宅造法その他の法令としてひとくくりにされていた法律も、そのおおまかな内容を学びます。ただ、この科目が好きでよかったなぁと思います。この科目が苦手、あるいは嫌いという方には、このページ数の多さには少しうんざりするかもしれません（170～370ページ）。改めて驚くのは法律が頻繁に改正されるということ。この点、不動産業に携わる者は意識すべき、というよりも意識せざるをえません。下記は全て、平成１６年中に改正された（未施行を含む）法律です。

・都市緑地保全法
・大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法
・地方拠点都市地域の整備及び産業業務施設の再配置の促進に関する法律
・被災市街地復興特別措置法
・新住宅市街地開発法
・新都市基盤整備法
・首都圏の近郊整備地帯及び都市開発区域の整備に関する法律
・近畿圏の近郊整備区域及び都市開発区域の整備及び開発に関する法律
・流通業務市街地の整備に関する法律
・都市再開発法
・幹線道路の沿道の整備に関する法律
・集落地域整備法
・密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律
・港湾法
・自然公園法
・河川法
・砂防法
・地すべり等防止法
・森林法
・道路法
・土地収用法
・航空法
・国土利用計画法

不動産の売買（その他交換、賃借の媒介も含む）において、宅建主任者は契約前に当該土地・建物についての法令上の制限を書面をもって説明する義務（重要事項の説明）がありますが、以上の法律、もちろん建築基準法、都市計画法、その他の重要な法律についても、当該宅地・建物が種種の法律上の制限を受けていないかを細心の注意を持って把握する必要があります。全ての法律の内容を「覚える」必要はないのですが、見落としがあると売主（媒介業者）の瑕疵担保責任につながりますので、周辺地域まで含めて調査しなければなりません。近くに遺跡、文化財、急傾斜、河川、道路予定地、等がある場合は要注意ですね。

さて、どういうスケジュールでテキスト教材の上下巻 1,230ページ、スクーリングテキスト 440ページ、税法別冊 230ページ、計 1,900ページを読んでいくべきか・・・。まだあくまでも予定ですが、３月３，４日に宜野湾コンベンションセンターで開催されるスクーリングまでには一通り読み通そうと思っています。とすると１ヶ月強で 1,900ページの読破ということは１日約 65ページ。海洋博蘭展などで丸１日勉強できない場合を考えると、１日 70ページというところでしょうか。でも昨日と今日で、あくまでも通し読みですが２日で 370ページを読むことができました。やはり、意欲のあるうちに進めるだけ進んだほうがいいですね。宅建の勉強もそうでした。

修了試験の問題も同時並行で解答しています。宅建本試験に比べるとずっと簡単で、落とす試験ではないということがよくわかりました。

２００５年１月２６日(水)　３６．＜実務講習その２＞
もちろんペース良くテキストを読み進めるのはいいのですが、あまりオーバーヒートして重要な箇所を読み落とさないように、赤ペンでアンダーラインを引きながら進めています。昨日は少し早めに第二編を読み通したので、下記の雑誌を読んでいました。

それは「東京法経学院出版」の出版する「不動産法律セミナー」という専門誌です。宅建試験終了後に本屋でたまたま見つけて購読するようになりました。月１回の発行です。と言うのも、10月に行われた宅建本試験を始め、11月に行われた管理業務主任者、マンション管理士の本試験の問題と解説等が詳しく掲載されているからです。今回も 2005年の不動産関連国家試験ガインダンスと称し、司法書士、不動産鑑定士から土地家屋調査士、測量士補、宅建主任者、行政書士、マンション管理士、管理業務主任者までのそれぞれにおいて、業務内容、試験データ、短期合格のための学習法などが記載されていました。

やはり、マンション管理士はＮ先生の言うように難しくなっています。難しくなる「傾向」ではなく、確実に難しくなっているようです。今号ではまだ合格ラインの点数が出ていないのですが、これまでよりも低くなる予想をしています。それでも宅建試験は「35点＝７割」が目標なのですが、マンション管理士は過去の合格得点ラインが 39点、36点、38点となっており、７割では合格できません。「40点＝８割」が目標となります。７割と８割の５点の得点差がどれだけ大変かということは、宅建の勉強をした人はわかると思います。やはりビデオ講義に不安が・・・。

今日は第三篇の「価格査定」から読み始めました。最近は設計図も「CAD」というソフトを利用して作成しますが、土地、戸建住宅、中古マンションもそれぞれに開発された「価格査定システムソフト」をもとに査定を行うようです。読む前は難しいのだろうと思っていたのですが、実務ではパソコンを利用するということで気が楽になりました。続く「媒介契約」は、宅建の時の勉強と内容はほとんど変わりません。考えてみればこの実務講習は私のように宅建の試験を受けた者だけではなく、実際に不動産業で働いていながらも契約業務に関わらない方も対象にしているので当然と言えば当然なのか・・・。今日はこの章で終了です（476ページ）。

修了試験はテキストの通し読みと同時並行で行っています。問14まで解答を終えました。あと11問です。

２００５年１月２７日(木)　３７．＜実務講習その３＞
今日は「指定流通機構」、通称レインズの章から読み始めました。これも宅建の勉強とほとんど一緒でどんどん読み進めることができました。続く「不動産広告」も宅建の勉強で学んだ「景表法」を少しだけ細かく勉強する内容です。ただ、広告表示は実務の業務ではかなり手こずるんだろうなあという印象を受けます。

上巻最後にあたる第四編「現地案内、資金計画、条件交渉」で初めて１つの壁に突き当たりました。現地案内と条件交渉は全く問題ないのですが、「資金計画」が融資・借り入れに関する内容で私にはさっぱりです。テキストでも宅建主任者として全てを覚えておく必要はないと書いていますが、やはり不動産売買のほとんどが自己資金のみならず借入金をもって返済していくのであって、買主からの御相談を受けた場合に的確なアドバイスができるのは大きな「ポイント」になるのでしょう。しかし不適格・曖昧なアドバイスをした場合には会社の信用問題にもつながります。とりあえず今回は通し読みだけをしますが、全範囲を読み終えた後でじっくり勉強する必要があります。ただ、ここを理解すると自分自身の生活にとっても結構役に立ちますね。

今日で、あくまでも通し読みですが上巻を終了しました（638ページ）。1,900 ページのうちの 638 ページですから約３分の１を読み終えました。終了試験は問19まで解答を終えています。「資金計画」は細かい内容は理解できていないのですが、問題そのものは簡単で解くことができました。問17は「税金」に関する問題で上巻の最後のページには、税金に関しては別冊「税制の手引き」を使用するよう指導がなされているのですが、税金の基礎を問う問題で難なく解けました。あと６問です。上巻は、新しいことを学ぶというよりも宅建の勉強の復習のような感じでほっと一安心です。下巻はどういう内容になるのでしょうか。

２００５年１月２８日(金)　３８．＜実務講習その４＞
今日から下巻を読み始めています。目次を見てもかなり実務的な内容となっていて、意識を集中して読まないといけません。しかし、自分の悪い癖である「中だるみ」が既に出始めています。今日はあまり集中できないので思い切って休むことにしました。

ただし修了試験は本当に簡単で、テキストを読まなくても解答できる内容です。今日で、全25問の解答を終えました。25問中20問の正解、つまり８割以上の正解が合格の条件ですが大丈夫だと思います。しかし万が一これをクリアできないと再試験がないので、来年新たに実務講習を受けることになります。念には念を押して再確認を心がけたいと思います。

２００５年１月２９日(土)　３９．＜実務講習その５＞
下巻を読み始めてからわかったのですが、上巻が「宅建業法」、「法令上の制限」の内容が主だったのに対し、下巻は「民法」の内容ですね。民法は苦手です。下巻も上巻とほぼ同じページ数があるのですが（586ページ）、とても１日 70ページというペースでは進めません。試験終了後、このコーナーで民法の「区分所有法」まで法律の内容と出題傾向を書いていましたが、民法の大部分を試験終了後は復習していません。下巻を読みながら随時勉強、あるいは宅建のテキストを見直しながら進めていくことになるはずです。今に思えば上巻をハイペースで読むことができて良かったです。

「契約」、「危険負担」、「瑕疵担保責任」、「賃貸借」というように民法の基礎、かつ不動産取引に関して重要な項目が続いています。不動産取引は「買主保護」という大前提を認識しておけば民法の勉強でも応用できるのですが、民法はとにかく奥が深いので、法律そのものだけでなく過去の判例も熟慮しなければなりません。下巻のテキストも、375ページ以降、200ページ超にわたって紛争事例が列挙されています。もちろん紛争にならないための契約が大切ですが、取引物件そのものだけではなく、周囲環境、周辺住民との関連も重要な不動産取引は、とにかく最新の注意を払って契約に至る「前準備」をしっかり行うことが必要だと認識されます。

宅建の勉強時にも強く感じていたのですが、やはり「集中力」が落ちています。テキストを読んでいてもすぐに別の事を考えていたり、30分も待たずにテレビをつけたくなったり、何本も缶コーヒーを飲みたくなります。試験終了後、３ヶ月以上一度もレンタルビデオ店には行かなかったのに、無性に映画が見たくなる・・・。幸い、実務講習は試験のときと違って「記憶力」を問わない勉強なので助かります。やはり、「これ以上頭が錆びないうちに出来る限りの事を今のうちに」と考えるのは必要だとしみじみ感じます。

昨日、「踊るさんま御殿」のエキストラ（視聴者からの投稿を再現するコーナー）に、視聴覚（DVD）教材に出ていたエキストラの方が出ていました。後半に家主さんや隣家とのトラブルであたふたしてしまう入社２年目の男性宅建主任者です。思わず笑ってしまったのですが、さんまさんの番組に出るということは結構有名な方かもしれません。

２００５年１月３０日(日)　４０．＜実務講習その６＞
敷金、礼金、手付金、一時金、預かり金、権利金、保証金・・・。やはり民法はややこしいです。テキストからの抜粋ですが、ある地域では敷金のことを保証金と呼んだり、阪神地域では「敷引き」という慣例があったりするようです。やはり、「お金」のやりとりはトラブルのもとになるものなので、法律そのもののみならず地域の慣習なども把握する必要がありそうです。

昨日、下巻は民法の内容が主だと書きましたがそうではないことがわかりました。下巻最初の第五編こそ民法における契約や賃貸借、そして「借地借家法」に関する内容でしたが、第六編は「重要事項説明書の作成と説明」となっています。上下巻合わせて第八編までの構成となっていますので、いよいよ大詰めという感じです。内容は宅建の勉強の時と特に変わりはありませんが、同じ事を学ぶということはそれだけ重要なことであるということ。責任を持って記名押印することの意味がまだ実感として沸かないのですが、とにかくここは全て覚えるぐらい何度も読む必要があると思います。

今日で、通し読みですが第六編を終了しました（318ページ）。残るは第七編、第八編、そして税制の手引きです。