２００５年１月３１日(月) ４１．＜実務講習その７＞
今日は第七編「売買契約の締結・決済・引渡し」から読み始めました。特に目新しいことはなく、「民法」と「宅建業法」が織り交ざった内容です。しかし、「重要事項の説明」と合わせて、不動産取引の核になる項目なので実務ではかなり緊張すると思います。ここはとにかく、スクーリング用テキストまで一読した後に何度も読み返したいと思います。
一応、今日で本文の通し読みは終了です（372ページ）。第八編は「紛争事例と予防策」で過去の判例が200ページ超にわたって記載されています。ただし、ここを読み始める前に明日は「税制の手引き」を読む予定です。
２００５年２月１日（火) ４２．＜実務講習その８＞
「税制の手引き」を読み始めています。このコーナーでは再三、法律は頻繁に変わるということをお伝えしていますが、税法を学ぶとそれを本当に実感できます。これまでのテキストと事なり、テキストの最初に「紛争事例」の記述があったので少し驚きましたが、要は、お客様から不動産取引に関する税金のアドバイスを聞かれたときには、うやむや且つ安易な説明ではなく、業務の１つとして責任を持って調査する重要性を理解するということです。過去の判例を見ると、「宅建業者は税理士ではないので、税金に対する認識は買主本人の責任問題である」という申し分が通用しない判決も出ています。融資・借り入れに関する場合もそうでしたが、税金に関するアドバイスも、それを勉強することによって私自身にも税への理解が深まりますし、会社として顧客への大きなポイントになります。しかし、絶えず法律改正を意識しておかないと損害賠償問題にまで発展しますので、充分な理解・調査が必要です。
２００５年２月２日(水) ４３．＜実務講習その９＞
一応、昨日で「税制の手引き」もざっと目を通し終えたのですが、宅建の勉強では学ばなかった「相続税」、「事業所税」、「法人税」に関することも出てくるので結構大変です。今日は父親の薦めで、青色申告会の講習会で購入したという「固定資産税のしおり」を読みました。
「固定資産税」は、その年の1月1日に課税台帳において土地・建物・償却資産を所有する方が、土地・建物が存在する市町村（東京都の特別区の場合は都）に収める税金です。専用住宅や併用住宅で床面積が 50u以上280u以下という一定要件を満たした場合、新築後３年度分に限り固定資産税が２分の１に減額されるという措置があります。しかし、併用住宅の場合は居住部分の割合が２分の１以上のものに限られるとか、併用住宅における店舗部分、事務所部分などの床面積は減額対象とならない、という細かい規定を抑えておかないと納付税額がかなり異なってきます。業者として顧客にアドバイスするには注意が必要です。
２００５年２月１４日(月) ４４．＜実務講習その１０＞
約２週間ぶりの勉強再開です。やはり蘭展中は全く勉強に集中できません。ただ、蘭展前に少し中だるみ状態だったので、また新たな気持ちで勉強に集中できます。
今日はスクーリングテキストの読み込みから始めました。読み始めてすぐに「視聴覚（DVD)教材」や「実務講習テキスト」と全く同じ内容であることがわかりました。しかもこちらの方が言葉が「柔らかい」のでさらに読みやすくなっています。と言うよりも先に実務講習テキストを読み通したので理解しやすくなっているのかもしれません。ただし、ワークブックに書き込む箇所があり、そのためには資料も見ながら勉強する必要があります。スクーリングテキスト、ワークブック、資料別冊の３冊を同時に読みこなしていくので結構時間がかかりそうです。今日は「第４章／公簿等による調査」（６４ページ）まで終了しました。
話変わりますが・・・、実務講習が始まるまではさらなるスキルアップのために「マンション管理士」、「行政書士」などの受講を考えていました。現在もその気持ちは強いのですが、実務講習のテキストを読んで感じることは、本当に「実務」に必要な知識は「ファイナンシャルプランナー」、つまり融資・借り入れに関するアドバイスを身に着けることではないかと思い始めています。考えてみれば不動産を現金で直接購入するお客様と言うのは極めて稀であって、ほとんどの方がローン返済を組むことになります。その際、こういうことは御客様の御責任でお願いします」、「税理士に相談してください」というのは簡単なことですが、わかりやすい説明をするだけでも御客様に対する信頼感、安心感を与えることができるのではと思います。今度、学校に相談してみます。
２００５年２月１５日(火) ４５．＜実務講習その１１＞
今日は「第５章／面接聞き取り調査および現地調査」（６５ページ）から始めました。やはり、テキスト、ワークブック、資料別冊の３冊を同時に見ながら読み進めていくのは多少の難がありますが、内容そのものは特に目新しいこともないのでどんどん進みます。ただ、あまり読み急ぎすぎると通信講座テキストのようにすぐに中だるみになってしまうので、１日
60〜70ページでわざとストップするようにしています。スクーリングテキストのページ数が
260ページ弱なので今日を合わせて残り４日で読み終える計算にしており、その後、「事例集」を読み通した後に、再度、DVD教材、実務講習テキストの２回目の読み通しに入る予定です。ただ、日曜日は１日かけて「植え替え」を行う予定なので、やはり少し速めに進むほうが良いかもしれません。今日で「第11章／現地案内」（134ページ）まで読み終わりました。
２００５年２月１６日(水) ４６．＜実務講習その１２＞
今日は「第12章／資金計画」から始めました。やはり、この項目を読むたびに「ファイナンシャル･プランナー」という資格が頭をよぎります。宅建試験の勉強中、なんで「税金その他」を勉強しなければならないのだろうと考えていたのが恥ずかしくなりますね。もっとも宅建で学んだ税法や「住宅金融公庫法」はあくまでも概論のみですが、実務では「公的融資」、「民間融資」それぞれの利点を御客様に合わせて提案しなければなりません。特に民間融資は新規プランがどんどん提案されているので、不動産業は時事問題、法律改正に加えて融資に関する最新情報も常に意識する必要がありそうです。
「第14章／売買契約書」は気合を入れて読まなければなりません。テキストにも「ここは修了試験の作成とも密接に関係している」と記載しています。実務においても最大のヤマ場に入っていきます。特に目新しいことを学ぶのではないのですが、やはり民法の「契約解除」、「債務不履行」、「解除条件」、「解除権の留保」などをあらためて再確認する必要があります。
今日でこの章まで読み終わりました（188ページ）が、スクーリングまでにもう１度読み直す予定です。
２００５年２月１７日(木) ４７．＜実務講習その１３＞
今日は「第１５章／重要事項説明書」から始めました。ここも修了試験での重要なポイントになります。何といっても、ここが「宅建主任者」の独占業務ですからね。ここも特に目新しいことは書いていないのですが、丹念に読みました。
続く「第１６章／売買契約の締結」、「第１７章／決済･引渡し」も一気に読みました。今日で一応、スクーリングテキストの読み込み、並びにワークブックへの記入を終えました。ただし、昨日からの第
14〜17章は修了試験でもかなり問われるようです。スクーリングまでに再度確認します。
スクーリングも２週間後に迫りました。明日以降の予定はまだ立てていませんが、まず「判例集」を見てからスケジュールを組みたい思います。取り合えず全範囲を終えてほっとしました。蘭展前に予定以上の速さで詠み進むことができて良かったです。
２００５年２月２２日(火) ４８．＜実務講習その１４＞
昨日は通信講座テキスト下巻の最後にある「第８編／紛争事例と予防策」を読みました。読むといっても流し読みのような感じです。おそらく修了試験やスクーリングの問題と直接の関連はないと思うのですが、全く読まないというのも不安ですので。 とにかく、登記簿調査、現地調査、法令上の制限に関する調査の重要性を認識させられます。それに実際の物件だけではなく周辺環境（権利関係を含む）も充分に調査する必要性も。と言うよりもそういう調査を曖昧にして不動産取引を行っている現状が多々あることに驚きます。「法令上の制限調査などの不備が原因とされる紛争事例」や「媒介契約関連の不備が原因とされる紛争事例」はまだいいとして、「面接・現地・公簿等の調査の不備が原因とされる紛争事例」や「重要な事項での説明の不備が原因とされる紛争事例」、特に「手付解除、ローン特約等を含む権利関係（隠れた瑕疵）に関する紛争事例」は、読みながら「こういう事でも業者が行政処分を受けたりするのか」とはっとさせられる事例もありました。不動産取引は契約前、そして契約後も気が抜けないという緊張感を感じます。
一応、昨日で全範囲の読み通しを終了しました。その後、「視聴覚(DVD)教材」の２回目を見終わりました。当たり前ですが、テキストを読み通した後に見るとさらに理解が深まります。
今日は通信講座のテキストの２回目の読み通しに入ろうか迷いましたが、やはり来週に迫った「スクーリング」に備えてスクーリングテキストの２回目の読み通しを行うことに決めました。先週終わったばかりなのですが、念には念を押してワークブックへの記入も再確認しながらの読み通しです。今日は通院（検査）の日だったので、待合室でテキストを読みながら待とうと思い持参したのですが、この時期はやはり内科はどたばたしてますね。集中して読むことができませんでした。明日集中して読もうと思います。
今日、朝の８時に家を出たのですが、宜野湾コンベンションセンターまでの時間がかなりかかりそうだということがわかりました。午前９時受付で午前９時半からガイダンスなのですが、相当時間に余裕を持っておかないと、下手すると遅刻する可能性もあります。特にコンベンションセンターに入る道は国道よりも細くなること、自動車での会場への移動が禁止されていることを充分に頭に入れておかないといけません。１回の遅刻で資格取得が１年間遅れますから早めに家を出ることにしました。私と同じようにコンベンションセンターでスクーリングを受ける方も、時間には充分お気をつけください。
２００５年２月２４日(木) ４９．＜ファイナンシャル･プランナー／ガイダンス＞
昨日のことになりますが、実務講習を通して新たに興味を持った「ファイナンシャル･プランナー」のガイダンスに行ってきました。私が通っていた学校のホームページを見て気づいたので、慌てて電話予約をして向かいました。
実務講習のテキストを読むまでは、「マンション管理士」、「行政書士」、「不動産鑑定士」などのガイダンスに出向いたり情報収集を行っていて、ファイナンシャル･プランナー（以下
FP と略します）と不動産業との間に全く関連性を感じませんでした。もちろん、実務講習を始めてからも不動産業の「スキル」として、スクーリング終了後にマンション管理士受講を考えているのですが、テキストの中での「資金計画」において FP の知識の必要性を感じたのも事実です。とにかく、内容を聞いてみようと思いました。
年に３回の試験（１月、５月、９月）、合格率 35〜 40%、数値だけを見ると比較的易しいという印象を受けます。提案書提出という一次試験をクリアしないと受けることができないという、択一式と記述式が組み合わさった実技試験（二次試験）は未知なるものですが、充分に勉強をすれば・・・という印象を受けます。話を聞くと、会社で受けるように勧められて受講している方とは別に、主婦の方が「自分のために」という目的で受講されている例も多いようです。しかしマンション管理士もそうですが、つい最近国家資格に認定されたということによる受験者数の増加、それに伴い試験の難易度が上がっているということで、マンション管理士同様、今のうちに取得しなければという焦りを感じました。
問題なのは、３月１２日までに研修申し込みをしないと９月の試験に間に合わないということ。ガイダンスの際にもその点を念頭に入れておくようにとアドバイスを受けました。宅建やマンション管理士とは違って年に３回の試験があるから余計に迷います。スクーリング終了後、もう一度学校に出向いて相談しようと思います。
いよいよスクーリングもあと１週間に迫りました。テキストもそうですが、別冊を中心に読み進めています。
２００５年３月３日(木) ５０．＜スクーリング１日目＞
いよいよスクーリングです。朝から雨が降っていたので少し早く家を出たのはいいものの、受付時間（午前９時）より
40分も早く会場に到着してしまいました。それでも会場入り口には何人かいたのですが。 どっちみち会場には早めに着いて予習をするつもりでしたが、やはり緊張してしまってテキストを開く気になれません。少し頭痛もしたので受付開始までベンチに座って目を閉じていました。ロビーは当たり前ですが知らない人ばかり。おそらく昨年の合格者のみならず、一昨年以前の合格者も多数の参加があったと思われます。もちろん、知った顔も見かけました。今回の受講人数は、座席確認表を見ると「172人」となっています。欠席者はほとんどいませんでした。それはそうだ。実務講習の為に４万円以上を費やすのですから。
会場で座席を確認して驚いたのはその位置。なんと講演台の真正面です。とても眠くなるような座席ではありません。最初にガイダンスがあって、すぐにスクーリング開始です。ちゃんと予習していたのでずっと講義を聴いているだけでした。周りを見ると、全く予習をしていないという声も聞こえます。午後３時以降からの講義は少し腰が痛くなりましたが何とか最後まで集中できました。ただ、今日は１時間講義の後に
10分間の休憩を１時限として計６時限。明日は午後から８０分、７５分の講義の間に
10分間のみの休憩となり、さらにきつくなりそうです。今日は早めに寝ます。
単元ごとに講師が替わりましたが、いずれの講師も慣れている口調でどんどん進みます。10分間の休憩はトイレに行くだけで終わりますね。男子トイレに行列ができるのを初めて見ました。雑談する余裕ははっきり言ってありません。トイレに行ったり水を飲んだりしているだけで、あっという間に次の講義が始まります。
話の中で、不動産登記法が来週から一部改正され施行されるということも聞きました（オンライン申請）。やはり、法律は頻繁に改正されることを常に意識しておく必要を感じます。
今日は緊張もあって１日が早く進みましたが、明日はどうでしょうか。明日は宅建主任者として非常に重要な「売買契約書」、「重要事項の説明」をぶっ続けで聴くことになります。さらに最後には「修了試験」。これに受からないことには「宅建主任者」を名乗れないばかりか、１年間待つことになります。気を引き締めて頑張ります。
２００５年３月４日(金) ５１．＜スクーリング２日目＞
疲れました。きつかったです。でもやっと終わりました。
さて、週末はゆっくり休んで、来週からは４月20日までに提出するもう１つのノルマ、「通信講座」修了試験の最終確認を始めたいと思います。
写真は、ちょうど信号で止まったので車中から撮影しました。会場の「宜野湾コンベンションセンター」の外観です。もっとも講義会場は奥まった所にあるので写っていません。悪しからず。
２００５年３月１１日(金) ５２．＜今年受ける資格は・・・＞
一昨日のことになりますが、今年受ける資格の最終決定のため学校に相談をしに行きました。宅建試験終了後これまでに、不動産鑑定士を皮切りとして行政書士、マンション管理士、果てはファイナンシャルプランナーなどのガイダンスを受けました。それぞれが「不動産業」と関わりのある資格であり、もちろん取得してプラスになる資格ではあるのですが勉強をする時間があるのもおそらく今年限り、また、割引価格が適用できるのも来月まで。もうそろそろ最終決定をして勉強に取り組まなければならない時期になりました。実は、学校に行く前にはほぼ「ファイナンシャルプランナー
(FP)」に気持ちが決まっていたのです。
結論から言うと「マンション管理士」になると思います。まだ申し込みはしていません。でも、たぶん決定でしょう。理由がいくつかあるのですが、大きな決め手は「マンション管理士」で学ぶ建物の構造や補修に関することが、そのまま鉄筋コンクリート建物に応用できるということです。もちろん、この資格を最大限に活かすことができるのは「分譲マンション」の売買を行う場合や、分譲マンションに実際に住んでいる場合であって私はそのどちらにも該当していません。ただ、ペンションやアパートの経営をしているので、今後の「修繕」、「改築」、「建替え」などを考えるとマンション管理士で学ぶ知識はプラスになるというアドバイスを受けました。
もう１つの理由はあまり重要ではないのですが、マンション管理士の勉強をすることによって「管理業務主任者」の資格を取得できる確立が高いからです。この資格も「売買」をメインとする不動産会社で活きる資格ではあるのですが、１つの受講料で２つの資格が取れるのは結構嬉しいかもしれません。問題は受験するために福岡まで行かなければならないのですが。
もちろん、ファイナンシャルプランナーも非常に興味ある資格ですし、この資格は仕事のみならず私自身や家族のライフプランを設計する意味でも取得して必ずプラスになります。ただ、業務に限定してみた場合、やはり宅地・建物の「売買」をメインとする場合に有効な資格であり、また、マンション管理士と違って１年間に３回受験することができます。マンション管理士の難易度を考えると、とても同時並行で勉強することは不可能です。いずれ受験するということで。
宅建の勉強が「絶対受かりたい」という気持ちもあって非常に集中できた分、その反動がきています。さらにビデオ講義ということもあって合格する自信は全くありません。しかし、勉強する時間を持てるも今年が最後。気持ちを新たにして頑張ります。
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