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素人による土地の個人売買について

田舎の山林を買いたい人が現れたので、何事も経験と思い、仲介業者さんを介さずに、自分で不動産の所有権移転の登記手続きをやってみようと思います。
(「仲介...」とは主に不動産の売買や賃貸借に関するとき使われるコトバのようです)

個人で土地の売買を行なう場合、どんな書類が必要で、どのような手順で進めれば良いか、この機会にあれこれ調べてみました。

不動産の個人間売買はよく行なわれているそうなので、ソレほどビビルことはないようです。

とはいっても、高額なお金がやり取りされることと、登記手続きには書類一式を揃えて法務局に申請し、受理してもらう必要がありますから、 お互いが気持ちよく間違いなくスムーズに取引できるよう、注意ポイントをまとめてみたいと思います。

仲介業者さんにお願いすればそれなりに費用もかかりますが、自分でやれば費用も必要最小限で収まりますから、やる気と根性がある方は是非挑戦してみてください。(2015.12.7)

賃貸と持ち家の家賃比較

　衣食住のひとつである住居家賃について。

　年をとったら戸建てより集合住宅などといわれますが、賃貸に住み続けた場合と、住宅ローンを借りて持ち家を持った場合、同じ年齢から90歳まで生きたとしたら、 家賃費用に大きな差が生じます。

　多くの単身者は、給与額面のうち20〜25％、税引き後の手取り収入に換算して3分の1を住居費に充てているとされます。　　これではなかなか貯金もできません。

　30歳からスタートしたとして90歳までの60年間、賃貸家賃と住宅ローンは共に月15万円の支払いとし、持ち家は35年の返済とすれば以下の差が発生します。　　ただし持ち家はローン返済後に90歳まで、 25年間月々3万円の修繕積立金を必要経費として含んでいますから、さらに節約できる可能性があります。

• 賃貸のケース........(15万円×12ヶ月=180万円)×60年＝1億800万円
• 持ち家のケース....(15万円×12ヶ月=180万円)×35年＋36万円×25年＝7200万円

　家賃費用の単純比較ではこの差額は3600万円となります。　　しかもこの差額は90歳より長生きすればするほど大きくなります。　　持ち家の場合、 購入時に物件価格の約8％程度かかる頭金が必要ですが、5000万円の物件でも400万ほどであり3600万円もの金額は不要ですから、持ち家購入を目指すほうが賢明です。

　怖いのが賃貸住宅で暮らす老後です。　　サラリーマンの年金収入は16万円前後といわれますから、年金だけでは月15万円の家賃負担は大変です。 　 　　　へたをすれば今のところには住むことすらできなくなるわけです。　　　それが持ち家であれば家賃はゼロですから、これだけでも自宅を持つことが最大のセーフティネットになるわけです。

　そのうえ持ち家には最大40万円×13年分が支給される住宅ローン控除という、持ち家固有の現在の超低金利を補って余りある税金軽減策もあります。

　さらに賃貸は60年払い続けたあとは資産は何も残りませんが、 持ち家であれば例え建物が資産価値ゼロでも土地は財産として残り、子供へ相続できます。(2019.12.14)

何坪あるの?.......平米（�u）を坪に換算する計算方法

いざ取引するとなれば、売買する土地の面積がいくらあるのか、まずそれを正確に知らないといけません。

自分の土地情報が記載されている登記簿を見ると、702�u、と記載されていますが、土地代金いくら、という取引では、【坪数×坪単価】で行うのが一般的のようです。

平米（�u）を坪に換算するには2通りの計算方法..........土地面積を0.3025倍をするか、3.3で割って求める方法がありますが、 一般的には【土地面積�u×0.3025倍】する方法が多いようです。
(逆に、坪を�uに換算する場合には、面積を0.3025で割るか、3.3倍する)

『昭和45年2月23日付法務省民事局第一課長通知』によると、不動産（土地、家屋）の面積換算は121/400（0.3025）という通知があったようです。 ただし、この換算率に法的拘束力があるわけではないようです。

例えば、702�uの土地があれば、702�u×0.3025なら、212.355坪
702�u÷3.3なら、212.727坪、と換算されます。
(四捨五入を小数点第３位で行うと、それぞれ212.36坪、212.73坪)

国際単位系では「１坪＝3.305785�u」ですが、途中で発生する端数処理の影響を考慮し、端数処理は最終的に得られた結果を表示する時に行ない、�u→坪の変換には あくまで0.3025を用いるのが不動産表記における鉄則、という認識のようです。

不動産物件の坪・平米・畳換算値
１坪＝ 1.82ｍ×1.82m＝3.3124�u＝　約 3.3 �u　（3.30578 �u）
１�u ＝ 約 0.3 坪 (0.3025 坪)

坪と�uの計算式は， １÷（１間×１間）なので，１÷（１．８１８×１．８１８）＝０．３０２５を用います。

坪単価から平米（�u）単価を計算　→　　10,000円/坪　なら　　　10,000×0.3025＝3,025円/�u。

平米（�u）単価から坪単価を計算　→　　10,000円/�u　なら　　　10,000÷0.3025≒33,057円/坪になります。

土地境界線の確定

隣地との境目、いわゆる土地境界は、明治時代の稚拙な測量技術で算出された面積がそのまま登記簿に反映している場合、 一説には90％以上の土地は境界が不明確だろう、などと言われていたことがありました。

しかし、近年になって実施された国土調査など最新の測量になればなるほど正確な面積を表しているそうですし、 土地分筆登記が行われた分筆地などは正しい面積を表わしている、ということですから、それほど神経質になることはなさそうです。

そもそも、土地境界をハッキリさせようと思っても、測量及び境界確定には多額の費用（数十万〜）がかかります。

東京都心のように１センチの差が何百万円に影響する土地なら、高額な測量費用だろうが微々たる金額でしょうが、 価値のそれほど無い土地をわざわざ測量するのはお金が無駄になるだけ、という考えもあります。

諸般の事情で、隣近所から境界確定の測量立会いを要望される場合があるかも知れませんが、立会しなかったからといって、 欠席裁判で勝手に境界が決められるようなことはあり得ませんし、境界が未確定のままである状態が続くだけです。

境界確定を巡って隣近所とトラブルになるケースもあるようですが、近年になって実施された国土調査で確定している土地であれば、差異はせいぜい数センチ程度のものでしょう。

立会いが面倒で、隣地の主張する境界ポイントに承諾すると自分の土地面積が数センチ分減る、ということでもかまわないなら、相手側の書類にめくら印を押す手もあります。

必要なら、法務局に出向き保管してある公図や地積測量図、登記事項証明書等を閲覧することができます。

本気で境界確定をする必要があるのは、都市部の"ハガキ大の土地が数十万〜"、などという、土地の資産価値がべら棒に高い地域に自分の土地がある場合です。

この場合、多少の誤差でも固定資産税や資産価値に大きく影響しますから、疑問があったら、将来のためにも境界確定はしっかり解決しておくのが良いでしょう。

いずれにしても、隣地の人が何らかの理由で境界標を移動させた、とか道路工事の際に抜いた杭を元の位置に戻さなかった、などもケースがあるかも知れません。 必要なら該当する土地の歴史や沿革を、良く調査することが重要になります。

正しい土地の境界を調査・測量するのが土地家屋調査士、という専門職です。

登記に必要な書類

法務局に、「個人売買で登記手続きしたいのですが.....」 と問い合わせると、大体は「書類関係がいろいろあるのでウンヌン.....」 など、 ややハードルの高さを暗示する返答をされるかもしれません。

が......大丈夫です。安心して下さい。 　　規定どおりの書類が全て整ってさえいれば、個人売買でも問題なく登記の所有権移転手続きは出来ます。

仲介業者さんに依頼すれば、ン十万円になるかもしれない登記費用が節約できるのですから、やらない手はありません。

ただ、最初から司法書士さんにお願いしたほうが結局は得だった、と成りかねない難しい(というか手間のかかる)ケースはあります。

例えば、名義人が複数いたり、代替わりの相続手続きが終わっていない、など売買する土地の権利書が誰のものかハッキリしていないなどの場合、 人数分だけ話がややこしくなり処理がメンドウになりますから、最初から司法書士さんなど専門家に依頼したほうがスムーズに事は進むでしょう。

今回は自分名義の土地であり、権利書もあるので、必要な書類を揃え、申請書類の記入内容に不備が無ければ、(タブン)問題なく所有権移転登記できるはずです。

なお、各申請書類は、法務局のホームページ、からサンプルをダウンロードできますから、 それを利用して内容を記入すれば、法務局への申請書類としてそのまま提出できます。

ホームページには登記の目的別にズラリと申請書リストが出てきますが、今回は土地の売買なので「登記申請書の様式及びその説明」欄の、 "７．売買による所有権移転登記申請書　一太郎　Ｗｏｒｄ　ＰＤＦ　【H26.6.2更新】"が該当します。

一太郎　Ｗｏｒｄ　ＰＤＦから"Ｗｏｒｄ"を選択してダウンロードし、サンプル申請用紙の記載例部分を、自分向けに書き換えて使用します。

法務局には上質紙にプリントアウトして提出できます。

　　　

	必要な書類　／　　内容
	書類	説　　　　明
売り手側	権利書	登記識別権利情報。旧の『権利書』『権利証』と言われるもの。 緑色の紙で書類下部に記載されている登記識別情報は、コード化されており、見ても内容は分かりません。
	印鑑証明書	不動産を手放す人の印鑑証明書。　　登記申請に使える期限は印鑑証明書の発行から３ヶ月。
	印鑑	印鑑証明書と同じもの。
	固定資産税課税証明書	役所に申請して取得する。　1通300円。　コピーで可。
	領収書	金額の授受有無を証明する。
買い手側	住民証	住民票コードを記載した場合は不要。
	印鑑
申請書類	登記申請書	法務局のホームページからサンプルをダウンロードできる。
	売買契約書	２通作成し、売り手・買い手それぞれ保管。　ネットに様式あるのでダウンロードして利用。　こちらは印紙不要という話もあるが.......
	法務局提出用売買契約書	必ずしも売買契約書と同じものでなくとも良い。　金額、移転日がわかる内容のもので可。　但し印紙を貼る必要はある。 法務局のホームページからサンプルをダウンロードできる。
	登記原因証明情報	その登記をすることになった権利の動きが、いつ、誰との間で、なぜ起きたのかを、登記を受け付ける法務局の担当者に対してあきらかにする情報。 法務局のホームページからサンプルをダウンロードできる。 契約書の記載だけでは代金を全部払ったかどうかは明らかでなく、したがってその土地の所有権が移転したかどうかも明らかでない、という考え方から作られる。
費用関係	登録免許税	法務局に納める税金。 評価額×15/1000。　1000円以下は一律1000円。
	印紙	印紙税法で該当書類には印紙を貼る必要があり、貼らないと脱税になるそうです。 ただし、契約には影響しないので。
その他	委任状(売主が買主へ)	自分は法務局に出向かず、買手側にまかせる場合。 申請書に誤りがあったりして補正を要する場合でも、不動産を譲り受ける（つまり、申請を通したい動機がより強い人）だけが自分で対応すれば申請を通過させることができる。
	委任状(買主が売主へ)	自分は法務局に出向かず、売手側にまかせる場合。
	郵送用封筒	申請書類が受理された後発行される新たな権利書の郵送受け取りで使用。　　本人限定受け取りにするので切手代100円プラス。

登記識別権利情報

『登記識別情報通知』は平成17年3月以降逐次導入され、『従来の紙の登記済証にかわって所有権移転登記等の申請完了時に発行される、パスワードが書かれている証書』です。

一般的には『登記識別情報通知』という緑色の紙に、その英数字の羅列が印字され、濃い緑色のシールでそれを隠した状態で交付されます。

登記識別情報通知の下部、登記識別情報という部分のシールを剥がすと、英数字の羅列が記入されています。

ワープロ入力で「登記識別情報通知」という書面を参考に、このアルファベット記号を入力して提出してもいいのですが、 登記識別情報通知のシールを剥がして、そのままコピーしたほうが間違いがなく、確実です。

申請時、封筒に登記識別情報通知のコピーを封筒に入れ、封をして提出します。 原本を提出してしまうと返却されません。

特に様式はありませんが、封筒には、次の事項を記載することが法で定められています。

• 申請人（権利者と義務者）の氏名・名称
• 登記の目的（たとえば、所有権移転）
• 登記識別情報を記載した書面が在中する旨の明記（たとえば、「登記識別情報在中」） 　　　　　

登記申請書

収入印紙を字が隠れない位置に貼り付ける。　　1000円以下は一律1000円の収入印紙。

登記原因証明情報

登記を受け付ける法務局の担当者に対し、『その登記権利の動きが、いつ、誰との間で、なぜ起きたのかをあきらかにする情報』です。

売買契約書が流用できることがありますが、『代金完済時に所有権が移転する』などの条項がある場合、その契約書の記載だけでは代金を全部払ったかどうかは明らかでなく、 したがって、その土地の所有権が移転したかどうか明らかでないので使えません。

この場合は、契約書の末尾にたとえば『○月○日、代金全額を受け取りました。売り主（署名捺印）』というような記載を追加すれば、 論理上は使えることになります。

固定資産税課税証明書

「固定資産評価額」とは、土地や建物などの不動産を購入したり、保有したりすると、 固定資産税、不動産取得税、登録免許税といった税金がかかりますが、この税金の額を算出する際の基準となるものです。

所有権移転登記の添付書類として必ず必要になりますが、登記事務作業でよく忘れる書類NO.1だそうです。

市町村役場の市民税課など、固定資産税を担当している係で交付を受けますが、納税通知書があると便利です。

登記に必要な費用に関して

登記手続きするのに必要となる費用のひとつに、法務局に申請するときに納める、 「登録免許税」という税金があります。

税額は、評価額×15/1000の計算で求められます。
千円以下の場合、一律千円となります。

申請書類に貼る、「収入印紙」代も必要です。
印紙税法で、該当書類には印紙を貼る必要があり、貼らないと脱税になるそうです。ただし、契約には影響しないそうですが。

また、売買者間でやりとりする売買契約書には法務局はタッチしないので、例え貼らなくても所有権移転登記処理には関係しません。

司法書士さんにお任せで依頼するとなれば、状況にもよるでしょうが最低でも10万前後の費用を見込んでおく必要があります。

登記の費用については、売主、買主相互の希望や力関係を反映させつつ、あらかじめ決めておくのがよいでしょう。

不動産の全部事項証明書

買主からすれば、その土地が本当に売主の持ち物かどうか心配になるのは当然であって、むしろ心配しなければいけません。

その土地の権利証を一枚持っている、といってもそれだけで無条件に信用するわけにはいきません。 　その土地が100％売主の持分である、ことを確認する必要があります。

相続でその土地100％の持分を取得したのなら、この人が持っている登記済証（権利証）は１枚ですが、贈与で10回に分けて持分を取得していた場合、 持っている登記済証（権利証）は10枚、ということになり、これらを全部添付しないと通常どおりの登記申請ができない、というケースもあります。

そのため、誰からその不動産を取得したのかがわかる、【不動産の全部事項証明書】という書類を法務局で取得して、 いまの持ち主が、いつどんな原因で、誰からいつ所有権が移ったのか、確認する必要があるわけです。

法務局で全部事項証明書を取得する場合、１通（１物件）６００円、登記事項要約書は１通４５０円、１通５００円で郵送されてきます。
インターネットで登記情報を見る場合には、１物件３３７円がかかります。(2015年12月)

全部事項証明書の【権利部（甲区）】には、その不動産の現在および過去の持ち主、差押をかけている人に関する情報が書いてあります。

100％の持ち分を持っている人から、100％の持ち分を譲り受けた場合には、記載がシンプル（だいたい、一番下の欄で所有権移転登記を受けた人が現在の所有者）ですが、 複数回にわたって持ち分を取得した場合は、そのたびごとに甲区欄に登記がなされます。

【権利部（乙区）】には、不動産が担保に入っていたり（抵当権）登記された賃借権があったり（不動産を借りる権利も登記できます）、 送電線や施設を維持する権利（地役権・地上権）など、所有権以外の権利の情報が書かれています。

乙区に載るのは、ほとんどが不動産の価値を落としたり利用に制限を加えたりする権利の登記ですから、抹消されていないものについては『抹消される予定があるか』、 ないとしたら『なぜ登記されているのか、どんな権利なのか』、を現在の持ち主からよく確認する必要が出てきます。法務局に相談するのもよいでしょう。

建物であれば、増築などによって市町村で取れる評価証明書に書いてある床面積と登記情報に記録されている床面積とが違うことがあります。

リフォームなどでは、計画図面に記載されている床面積と、登記されている床面積に相違があるために融資が通らない（その建物に担保が設定できない）ということもあり、 この場合は土地家屋調査士に依頼して表題部の変更の登記をする必要が出てきます。

　　　

�@地番	�A地目	�B面積	原因及びその日付［登記の日付］
１２３番４	畑	１２	１２３番４から分筆［昭和51年8月10日］
余白	山林	３４５	�A年月日不詳地目変更�B錯誤　１２１番１、１２２番1を合筆　国土調査による成果［平成4年7月20日］
余白	余白	余白	○○により移記　　平成16年11月29日

のように下線が引かれているのは、その下の欄に取り込まれたことを現しています。

売買契約書

不動産を譲り渡すときに、必ずしも売買契約書をつくらなければならない、というわけではありません。

信頼できる人相互間の売買であるならば、そして契約書に取り決め条項を記載せずとも、トラブルの危険を回避できるのなら、 契約書なしで売買する、というケースもあるかと思います。(印紙代も節約できますし)
極端な話、口約束だけでも契約は成立するわけですから。　

しかし、本当に売買するなら、売主にもそれなりに手続きを進める必要があり、そのためにはなんらかのアクションは必要で、 契約書は買主が本気で売買しようとしている証にもなります。

それと、後で問題が発生したとき、どうしても言った言わないのトラブルが起きやすいため、あらかじめ取決め事項を明記し、双方が署名捺印した契約書を作成し、 万が一のトラブルに備える必要もありますので、売買契約書は作っておいたほうがよさそうです。

やりとりする不動産の状況によっては、あらかじめ売主と買主の金銭負担分をはっきりさせておくほうがいい、という場合があります。

例えば、年の中途で不動産を譲り渡す場合の固定資産税の負担をどうするとか、借地上の建物を譲渡する場合に地主との関係をどう引き継ぐかとか、 建物据え付けの設備が壊れていた場合に、不動産を譲り渡す人の責任をどうするか、など、細かい部分が多々あります。

固定資産税は、毎年1月1日時点での所有者に通達され、年の途中で所有権が移転されても役所は関知しないので、契約書で 「所有権移転日の前日までの分を売主が負担し、所有権移転日以降の分を買主が負担する。」 などの条件を明記しておくのも大切です。

又、売買金を授受して取引完了した後で、その土地に予想もしない埋設物などがあった場合、状況によっては損害賠償の話にもなりかねませんが、 その際の解決策もあらかじめ考慮する必要があります。(このような場合、不動産業者仲介では、損害賠償額は取引価格の20％と法規定)

やはり、売買契約には必ずしも必要ではないが、トラブル防止のため何らかの形で残る書面（契約書）があることが望ましい、ということになります。

契約書がないと、法務局へ移転登記申請するとき、"登記原因証明情報"、という書類を契約書とは別個に提出する必要も出てきます。

売買契約書サンプルは、法務局のホームページ、からダウンロードできます。

土地売買の注意点

当然のことながら、土地の境界や正確な面積などをあらかじめ双方でしっかり確認しておくことが重要です。

売買代金を授受して取引完了した後で、もしその土地に予想もしない埋設物などがあった場合、状況によっては損害賠償の話にもなりかねませんが、 その際の解決策もあらかじめ考慮する必要があります。(このような場合、不動産業者仲介では、損害賠償額は取引価格の20％と法規定)

特に住宅地では、隣地の土地を経由して水道管や排水管が引き込まれていないか確認（地中の越境）したり、その土地を経由して隣地に各種の配水管が埋設されていないか、 など設備系の埋設内容をしっかり確認しておくことが大切になります。

実際の所有権移転登記の取引手順

　　　

買主は購入予定不動産の情報をできるだけ取得し、100％売主のものであるかも法務局でキチンと確認する。 　　土地の状態もよく調べ、不要埋設物等の有無も調べておく。

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買主の意思確認と、取引内容を明確にするため、売買契約書を２通作成する。

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契約書を取り交わしたら１通ずつ双方が保管し、この時点で買主は売主へ手付金を支払う。 手付金は、土地の売買代金にもよるが、売買代金の10%程度。

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日付を決め、法務局に出向き、双方立会いのうえで、所有権移転登記の書類を申請する。

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申請が受け付けられた時点で所有権移転の登記は完了となる。 実際の登記簿は数日経たないと発行されない。　　本人限定受け取りで郵送してもらうよう手続きをする。

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所有権移転登記（名義変更）と同時に金銭の受け渡しを行うのが一般的なので、残金は移転登記の完了時点で受け取る。 双方の話し合いにより、期日指定で売主の指定口座への振込みでも可とする場合もあり。

収入印紙

貼る必要のない契約書も有りますが、不動産、鉱業権、無体財産権、船舶若しくは航空機又は営業の譲渡に関する契約書は、収入印紙が必要となります。

もし、収入印紙を貼る必要のある契約書に貼らないと、契約そのものの成立・不成立には影響しませんが、"脱税"となって処罰対象になることもあります。

収入印紙の代金は、契約金額が多いほど高額になりますから、文書が多くなると結構な金額負担となり、バカにできません。

そこで、印紙代金を誰が負担するのか、というのが問題になることがありますが、原則としては、印紙を貼る文書を作成した人や会社が負担する、というのが一般的のようです。

ただ、領収書などのように、一方的に発行するものなら発行者側が負担することになりますが、 契約書などでは一枚の文書に複数の会社（又は、個人）が署名押印することあります。

このような場合は、署名押印した当事者全員で作成した文書となるため、当事者全員で負担するのが原則のようです。

　　　

記載された契約金額	印紙代	軽減後の印紙代
1万円未満	非課税
1万円以上10万円以下	200円
10万円超50万円以下	400円
50万円超100万円以下	1千円
100万円超500万円以下	2千円
500万円超1千万円以下	1万円
5千千万円超1億円以下	6万円
1億円超5億円以下	10万円

平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成される不動産譲渡契約書及び建設工事請負契約書に係る印紙税の税率は、印紙税法別表第一第1号及び第2号の規定に関わらず、 下表の「契約金額」欄に掲げる金額の区分に応じ、「軽減後の印紙代」欄の金額となります。

不動産取得税（不動産を譲り受けた人）

不動産を売買・贈与・財産分与・交換など、相続以外の原因で譲り受けた人について、取得後一回限りですが買主側に 『不動産取得税』が発生します。

取得税の税率は、「固定資産税の評価証明書記載の価格×３％」となります。

住むための住宅や、宅地の取得であれば軽減措置がありますが、そうでなければ結構な金額になる場合もあり、しかも請求は次の年にくるので、 不動産取得税はまさに『忘れた頃に』やってきます。

不動産登記をしてしまえば、権利が動いたことは把握されてしまいますから、これから逃れることは不可能となっています。

実際に法務局窓口で登記手続きするとき

所有権移転登記（名義変更）と同時に金銭の受け渡しを行うのが一般的なので、取引は法務局の開いている、平日に行うのが一般的です。

法務局に出向き、教えてもらいながらの登記だと時間がかかる可能性がありますので、午前中、もしくは、午後一番には法務局に行くようにしていた方がいいでしょう。

自分の場合、地元の法務局で毎週(木)(金)の指定時間に相談コーナーを設けており、事前に電話予約しておけば書類作成のアドバイスを受けられます。

(木)　　9:00〜11:30　　13:00〜16:00 (金)　　9:30〜11:30 13:00〜16:00 12/25まで

書類は当日には出来上がらず数日後に引き取りに行くか、本人限定受け取りで郵送も可。